תמ"א 38 הדרך להבטיח שהבניין הישן שאתם גרים בו יהיה עמיד היטב בפני רעידת אדמה, הוא יהיה משופץ, מתוחזק, עם תוספות בנייה, וכל זה ללא עלות מצד בעלי הבתים . איך זה יקרה ומה האפשרויות שעומדות בפני בעלי הדירות ביישום תמ"א 38? על כך בכתבה הבאה
אם אתם גרים בבניין ישן שנבנה לפני שנות ה-80, אתם בטח יודעים שמבנים אלה אינם עומדים בתקנות שנקבעו לעמידות בפני רעידת אדמה, אם חלילה תהיה. היום כבר יש הרבה יותר מודעות לצורך בעמידות מבנים על רקע הסיכון להיתכנות של רעידת אדמה. התחזית המחרידה הזו צריכה להדאיג בעיקר את אותם מבנים שנבנו בטרם נכנס התקן הישראלי המחייב עמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הללו נכנסו לתוקפם בשנת 1975, משנה זו ואילך חויבו כל הבניינים החדשים שנבנו לעמוד בתקן של עמידות מבנים.
מה קורה עם הבניינים שנבנו קודם? אלה נותרו חשופים לסיכון גדול מאוד בשל עמידות המבנים הלקויה שלהם. כדי להבטיח את ביטחונם של אותם מבנים ישנים, שלא עומדים בתקן, נולדה תוכנית>B> תמ"א 38. תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) הייתה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה והיא אושרה ע"י הממשלה ב-14 באפריל 2005. כל עניינה של תמ"א 38 הוא חיזוק אותם מבנים ישנים כדי שיהיו עמידים יותר אם חלילה תהיה רעידת אדמה. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתרי בנייה לצורך השינויים במבנים המיועדים לשינוי. אין אפשרות ליישם את תמ"א 38 על אותם מבנים שלא מחויבים בתקן כמו מחסנים לא מאוכלסים או בניינים שמיועדים להריסה.
אז איך אפשר ליישם את תמ"א 38 על בניין קיים? בשלב הראשון זה מצריך בדיקה של מהנדס. בתהליך הבדיקה של אפשרות מימוש תמ"א 38 מעורבים מהנדס ואדריכל. תמ"א 38 כרוכה בתוספות בנייה כמו הוספת מעלית או הוספת יחידות דיור. רק אחרי הבדיקה של מהנדס ואדריכל מתגבשת חוות דעת של הגורמים. לאחר שנמצא כי אין מניעה משפטית ליישום תמ"א 38, מגיע השלב של בדיקת עלויות. מהנדס ואדריכל מתחילים להכין את תוכניות בנייה, תוכניות אלה יחד עם הבקשות להיתרי בנייה מוגשות לרשות המקומית וממתינות לאישורן. לאחר שפרויקט הבנייה קיבל אישור אפשר כבר להיקשר עם קבלן ביצוע שיוציא לפועל את תוכניות הבנייה.
תמ"א 38 כאמור חלה על כל הבניינים הישנים שנבנו לא על פי התקן הנדרש. על פי החוק כל הבניינים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן, זכאים לקבל את הזכויות במסגרת תמ"א 38. בניינים אלה יכולים ליהנות מתוספות של זכויות בנייה, הרחבת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור. תוספות הבנייה הן זכויות שניתנות מעבר לחיזוק עמידות המבנים המתבקשת על פי החוק. בניינים שנבנו אחרי התאריך שנקבע והם אינם עומדים בתקן הדרוש, תמ"א 38 חלה גם עליהם אך ללא זכויות הבנייה הנוספות.
אז אם אתם שוקלים לממש את תמ"א 38 בבניין שלכם, יש לכם שלוש דרכים לעשות זאת. וועד הבית יכול מייד לחפש בעל מקצוע, קבלן שייקח על עצמו את אחריות ביצוע פרויקט הבנייה. הקבלן שתבחרו יהיה אחראי לקבלת האישורים וינהל את הפרויקט ואתם בעלי הבתים תצטרכו למסור לקבלן את הזכויות לתוספות בנייה. המשמעות היא שאתם תיהנו מחיזוק הבניין אבל לא תהיו הבעלים של תוספות הבנייה. הדרך השנייה היא דווקא להתקשר עם חברה פרטית שתנהל את הפרויקט, וועד הבית ימסור את הזכויות של בעלי הבתים לתוספות בנייה ובתמורה החברה הפרטית תנהל את הפרויקט ותדאג להעסקת הקבלן. אתם בעלי הבתים תיהנו מבניין מתוחזק ומשופץ ללא השקעה כספית מצידכם אך תוותרו על הזכויות שלכם עם מכירת תוספות הבנייה, הרווח מהם כאמור יעבור לקבלן או לחברה הפרטית.
האפשרות השלישית שעומדת בפני דיירי הבניין היא לנהל את הפרויקט בעצמם ולשמור לעצמם את זכויות תוספות הבנייה. מכירת תוספות הבניה תניב בעתיד לבעלי הדירות רווחים, כך בעלי הדירות מממשים לחלוטין את הזכויות שניתנות להם במסגרת תמ"א 38 אך לעומת זאת הם יאלצו להשקיע כספים בביצוע הפרויקט עצמו.
אם אתם גרים בבניין ישן שנבנה לפני שנות ה-80, אתם בטח יודעים שמבנים אלה אינם עומדים בתקנות שנקבעו לעמידות בפני רעידת אדמה, אם חלילה תהיה. היום כבר יש הרבה יותר מודעות לצורך בעמידות מבנים על רקע הסיכון להיתכנות של רעידת אדמה. התחזית המחרידה הזו צריכה להדאיג בעיקר את אותם מבנים שנבנו בטרם נכנס התקן הישראלי המחייב עמידות מבנים ברעידות אדמה. התקנות הללו נכנסו לתוקפם בשנת 1975, משנה זו ואילך חויבו כל הבניינים החדשים שנבנו לעמוד בתקן של עמידות מבנים.
מה קורה עם הבניינים שנבנו קודם? אלה נותרו חשופים לסיכון גדול מאוד בשל עמידות המבנים הלקויה שלהם. כדי להבטיח את ביטחונם של אותם מבנים ישנים, שלא עומדים בתקן, נולדה תוכנית>B> תמ"א 38. תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38) הייתה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה והיא אושרה ע"י הממשלה ב-14 באפריל 2005. כל עניינה של תמ"א 38 הוא חיזוק אותם מבנים ישנים כדי שיהיו עמידים יותר אם חלילה תהיה רעידת אדמה. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתרי בנייה לצורך השינויים במבנים המיועדים לשינוי. אין אפשרות ליישם את תמ"א 38 על אותם מבנים שלא מחויבים בתקן כמו מחסנים לא מאוכלסים או בניינים שמיועדים להריסה.
אז איך אפשר ליישם את תמ"א 38 על בניין קיים? בשלב הראשון זה מצריך בדיקה של מהנדס. בתהליך הבדיקה של אפשרות מימוש תמ"א 38 מעורבים מהנדס ואדריכל. תמ"א 38 כרוכה בתוספות בנייה כמו הוספת מעלית או הוספת יחידות דיור. רק אחרי הבדיקה של מהנדס ואדריכל מתגבשת חוות דעת של הגורמים. לאחר שנמצא כי אין מניעה משפטית ליישום תמ"א 38, מגיע השלב של בדיקת עלויות. מהנדס ואדריכל מתחילים להכין את תוכניות בנייה, תוכניות אלה יחד עם הבקשות להיתרי בנייה מוגשות לרשות המקומית וממתינות לאישורן. לאחר שפרויקט הבנייה קיבל אישור אפשר כבר להיקשר עם קבלן ביצוע שיוציא לפועל את תוכניות הבנייה.
תמ"א 38 כאמור חלה על כל הבניינים הישנים שנבנו לא על פי התקן הנדרש. על פי החוק כל הבניינים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן, זכאים לקבל את הזכויות במסגרת תמ"א 38. בניינים אלה יכולים ליהנות מתוספות של זכויות בנייה, הרחבת הדירות הקיימות, הוספת יחידות דיור. תוספות הבנייה הן זכויות שניתנות מעבר לחיזוק עמידות המבנים המתבקשת על פי החוק. בניינים שנבנו אחרי התאריך שנקבע והם אינם עומדים בתקן הדרוש, תמ"א 38 חלה גם עליהם אך ללא זכויות הבנייה הנוספות.
אז אם אתם שוקלים לממש את תמ"א 38 בבניין שלכם, יש לכם שלוש דרכים לעשות זאת. וועד הבית יכול מייד לחפש בעל מקצוע, קבלן שייקח על עצמו את אחריות ביצוע פרויקט הבנייה. הקבלן שתבחרו יהיה אחראי לקבלת האישורים וינהל את הפרויקט ואתם בעלי הבתים תצטרכו למסור לקבלן את הזכויות לתוספות בנייה. המשמעות היא שאתם תיהנו מחיזוק הבניין אבל לא תהיו הבעלים של תוספות הבנייה. הדרך השנייה היא דווקא להתקשר עם חברה פרטית שתנהל את הפרויקט, וועד הבית ימסור את הזכויות של בעלי הבתים לתוספות בנייה ובתמורה החברה הפרטית תנהל את הפרויקט ותדאג להעסקת הקבלן. אתם בעלי הבתים תיהנו מבניין מתוחזק ומשופץ ללא השקעה כספית מצידכם אך תוותרו על הזכויות שלכם עם מכירת תוספות הבנייה, הרווח מהם כאמור יעבור לקבלן או לחברה הפרטית.
האפשרות השלישית שעומדת בפני דיירי הבניין היא לנהל את הפרויקט בעצמם ולשמור לעצמם את זכויות תוספות הבנייה. מכירת תוספות הבניה תניב בעתיד לבעלי הדירות רווחים, כך בעלי הדירות מממשים לחלוטין את הזכויות שניתנות להם במסגרת תמ"א 38 אך לעומת זאת הם יאלצו להשקיע כספים בביצוע הפרויקט עצמו.
פורטל yni - יזמות נדל"ן בישראל מכיל בתוכו את כל הנושאים בתחום פינוי בינוי, קבוצות רכישה, חברות בנייה, תמא 38, בנייה ירוקה, בנייה עצמית. ניתן למצוא בפורטל מאמרים וכתבות, חברות ובעלי עסקים, פורומים ומידע בכל הקשור לבנייה לסוגיה.
תמא 38
תמא 38
